Akankah Pusat Dekat San Francisco yang Kosong Menemukan Pembeli?

Setelah dibatalkan tujuh kali sebelumnya, tidak ada seorang pun Itu terkejut ketika lelang San Francisco Center, yang dulunya merupakan pusat perbelanjaan besar di pusat kota, tidak berjalan sesuai jadwal pada tanggal 4 September.

Faktanya, hanya sedikit komunitas real estate di San Francisco yang memperkirakan hal ini akan terjadi, yang berarti pengalihan kepemilikan properti rusak dari pemberi pinjaman ke pemilik baru akan terus mengalami penderitaan yang sama seperti yang dialami pengecer yang akan segera hengkang.

Dengan sedikit uang tunai yang dapat diperoleh kembali agar para pemangku kepentingan dapat menemukan solusinya, dan dengan cepat, kini menjadi prioritas untuk menutup babak kelam dalam sejarah San Francisco baru-baru ini.

Masalah properti ini memuncak pada tahun 2023, ketika raksasa real estat Unibail-Rodamco-Westfield dan mitranya Brookfield Properties berhenti melakukan pembayaran hipotek senilai $558 juta yang terkait dengan mal.

Pinjaman tersebut, yang merupakan bagian dari paket sekuritas berbasis hipotek komersial senilai $625 juta, telah membiayai renovasi dan pengoperasian kompleks seluas 1,5 juta kaki persegi di 865 Market Street.

Namun menghadapi penurunan lalu lintas pejalan kaki dan meningkatnya kerugian di tengah masalah ekonomi dan kejahatan yang lebih luas yang melanda kota tersebut, Westfield dan Brookfield secara efektif mengembalikan aset tersebut kepada pemberi pinjaman mereka, sehingga nilai aset tersebut anjlok dari lebih dari $1,2 miliar pada tahun 2016 menjadi kurang dari $200 juta saat ini.

Lelang Pusat San Francisco

Kendali atas properti saat ini berada di tangan pemberi pinjaman, yang diwakili melalui penerima yang ditunjuk pengadilan, Trident Pacific Real Estate Group, yang bekerja sama dengan pialang real estat JLL untuk mengawasi gedung tersebut. Untuk saat ini, pemberi pinjaman sendiri memiliki kepemilikan formal, menjadikan San Francisco Center salah satu aset bermasalah termahal dalam sejarah California baru-baru ini.

Tapi dulunya sangat berbeda. Selama dua dekade terakhir, mal ini telah melambangkan kehebatan ritel di pusat kota San Francisco. Dibuka kembali pada tahun 2006 setelah pembangunan kembali senilai $440 juta oleh Westfield, kompleks ini menggabungkan kubah department store Emporium lama yang telah dipugar dengan ritel modern. Berpusat di department store Nordstrom dan Bloomingdale, lalu lintas pejalan kaki pernah mencapai 20 juta pengunjung per tahun.

Namun pada awal tahun 2020-an, formula tersebut gagal. Pandemi ini melemahkan populasi perkantoran di kota tersebut, pariwisata runtuh, dan ketakutan akan kejahatan, sanitasi, dan meluasnya penggunaan narkoba di distrik perbelanjaan utama kota ini membuat masyarakat tidak tertarik lagi.

Keputusan Nordstrom pada tahun 2023 untuk menutup kapal utama di Pusat Kota menandai titik balik. Langkah Bloomingdale menyusul pada musim semi 2025, menutup toko berlantai lima dan meninggalkan gedung tanpa penyewa utama. Merek-merek kecil – mulai dari Coach dan Kate Spade hingga Zara dan Michael Kors – segera mengikuti jejaknya.

Tingkat okupansi pusat perbelanjaan ini turun menjadi sekitar 7% karena kebijakan ini membuat sebagian besar mal kosong.

San Francisco Center Hampir Kosong

Hanya segelintir operator food court, termasuk Shake Shack dan Panda Express, yang tetap buka dengan lebih banyak pintu keluar, dan mal terus menghabiskan banyak uang.

Penundaan berulang kali dalam lelang mencerminkan komplikasi logistik dan keengganan pasar. Pemberi pinjaman harus berkoordinasi di antara berbagai tahap kreditor sambil bergulat dengan properti yang pendapatannya telah menguap.

Pembangunan kembali mal dalam skala besar sangat kecil kemungkinannya, namun bahkan proyek serba guna yang menggabungkan perumahan, kantor, dan hiburan akan memerlukan investasi baru senilai ratusan juta dolar dan persetujuan pemerintah kota yang ekstensif.

Hal ini memerlukan investor yang berani dan berkantong tebal.

Kemunduran San Francisco Center juga mencerminkan masalah yang lebih luas dalam lanskap ritel kota tersebut. Saat ini Pusat Kota San Francisco, yang pernah menjadi salah satu distrik perbelanjaan tersibuk di Pantai Barat, masih memiliki gedung perkantoran yang setengah kosong dan lalu lintas pejalan kaki di sekitar Market Street pada hari kerja telah menurun lebih dari 30% sejak tahun 2019.

Union Square di dekatnya, yang merupakan jantung perbelanjaan tradisional kota ini, menunjukkan sedikit pemulihan, meskipun tingkat kekosongan masih sekitar 20%. Merek-merek mewah seperti Louis Vuitton, Gucci dan Chanel telah berkomitmen kembali pada produk andalan mereka, sementara spesialis audio kelas atas Bang & Olufsen akan membuka toko terbesarnya secara global.

Para pengembang dan investor diam-diam membeli gedung-gedung kosong dengan harapan pemulihan jangka panjang dan pejabat Kota telah memperkenalkan insentif pajak untuk menarik penyewa baru, dengan pariwisata internasional, khususnya dari Asia, yang perlahan meningkat.

Sementara itu, pemerintah kota telah menyatakan kesediaannya untuk membantu pemilik baru menggunakan kembali San Francisco Center, dengan berbagai ide mulai dari mengubah tingkat atas menjadi perumahan atau kantor pelajar hingga menggunakan sebagian dari situs tersebut untuk tujuan budaya atau sipil.

Namun bagi San Francisco Center, ide itu murah, sedangkan membangun kembali tidaklah murah.